Як зміниться ринок нерухомості після цієї зими 26.02.2026 12:36 Укрінформ Тепер на попит на житло впливають не лише вартість, захищеність і зручність, але й незалежність від енергоресурсів
Через перерви в постачанні електроенергії та опалення, згідно з даними рієлторських агентств, попит на вторинне житло в Києві впав на 40%. Тому власники квартир вимушені або припиняти їх продаж до кращих обставин, або зменшувати ціни, часом на 10–15%. Проте насамперед, ще в грудні-січні, ускладнення з енергією та комунальними послугами вплинуло на ринок оренди. У цьому секторі попит знизився на 15–35% (залежно від місцевості). У майбутньому ж експерти передбачають також ослаблення інтересу до новобудов та посилення конкуренції між девелоперами, де виграватиме той, хто разом із комфортом помешкань запропонує ефективні рішення для енергетичної автономії. З одного боку, це покращить стан нашого житлового фонду, а з іншого – позначиться на собівартості будівельних робіт, строках здачі житла в експлуатацію та, звісно, на цінах.
«ВТОРИНКА» НА ПАУЗІ: КЛІЄНТИ У ПОШУКАХ «ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНИХ» ВАРІАНТІВ
Зниження зацікавленості у вторинному житлі цього разу не пов’язане з тим, що стало менше потенційних покупців, як зазначають експерти. Тих, хто з різних причин (включаючи фінансові) готовий інвестувати не в нове, а в б/у житло, достатньо. Більш того, через приїзд нових внутрішньо переміщених осіб та розширення іпотечних програм для цієї групи українців, їхня кількість зростає.
Проте зараз, коли ми переконалися, що наявність квартири навіть у гарному і відносно сучасному будинку не гарантує комфортної зимівлі, потреби покупців змінилися.
Тому значна частина потенційних нових власників «вторинки» взяла перерву, щоб накопичити більше грошей, знайти кращі пропозиції, а найголовніше – дочекатися хоч якоїсь стабільності. У кращому випадку – це підписання мирної угоди, або ж – домовленості з агресором про припинення атак на об’єкти енерго- та теплозабезпечення. Хоча останнє, звісно, не є запорукою того, що противник у будь-який момент не порушить домовленість, і поточна ситуація не повториться наступної зими.
Крім того, фахівці застерігають, що навіть після встановлення миру українцям ще декілька років доведеться жити з графіками відключення електроенергії, а в деяких випадках – і з можливими перебоями в теплопостачанні.
Володимир Гуцул
Відповідно, основний критерій майбутнього вибору житла: мінімізувати вплив на нього можливих труднощів в енергетичній системі та в централізованому теплопостачанні. Враховуючи це, шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул сформував орієнтовний перелік нерухомості, яка користуватиметься попитом після цієї зими.
1. Приватний сектор: енергетична незалежність і значні грошові вкладення
На першому місці – окремі будинки. Оскільки в них найпростіше забезпечити енергетичну самостійність. Єдине, що в Києві та поблизу великого міста (а також біля більшості обласних центрів) навіть невеличкий будинок – задоволення не з дешевих, тому що на його ціну тут впливають не лише дорогі будівельні роботи, а й вартість земельної ділянки, яка іноді буває дуже високою.
Крім того, на обсяг фінансових вкладень у власний будинок можуть значно вплинути рельєф і геологічні особливості земельної ділянки. Додаткові земляні роботи, зміцнення фундаменту, встановлення дренажних систем – усе це повністю фінансується власником. Також потрібно провести інші інженерні мережі та комунікації. Тоді як у випадку з багатоквартирним будинком забудовник розподіляє фінансовий тягар на всіх інвесторів. Однак, якщо різниця між вартістю квартири та невеликого будинку незначна, все більше людей віддають перевагу останньому.
Олег Попенко
«Вважаю, люди певною мірою змінять своє ставлення до квартир у багатоповерхових будинках і надаватимуть перевагу придбанню нерухомості в приватному секторі, де за ті ж гроші можна облаштувати повністю енергетично незалежне житло», – зазначає в коментарі Укрінформу голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.
2. Будинки з ОСББ: разом легше долати проблеми та встановити генератор
За прогнозами Володимира Гуцула, популярними будуть і квартири у багатоповерхових будинках, де створено ОСББ.
«Якщо активні голова та члени правління, такі будинки набагато легше витримали зимові труднощі, незалежно від віку будівель. Адже в ОСББ є і системи резервного живлення, придбані за програмами підтримки, і кращий стан будинків загалом, і сантехніки та електрики, які швидко реагують на аварії. Хоча, безумовно, є винятки», – пояснює журналіст.
Відповідно, прогнозується, що з урахуванням поточного досвіду створення ОСББ у будинках, де до цього зволікали, прискориться.
«Загалом ця важка зима переконливо довела те, про що говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкращий спосіб утримання багатоквартирного будинку. Проте створити об’єднання співвласників змогли в меншій частині будинків», – констатує Гуцул.
Натомість, на думку Попенка, ця зима вкотре показала, що здатність спільно протистояти проблемам не залежить від того, чи є в будинку ОСББ, чи немає.
«Важливо, щоб були свідомі люди, готові займатися питаннями енергетичної незалежності та енергоефективності й заохочувати інших. Або щоб був хороший управитель. Я знаю багато ОСББ, де нічого не робиться. У моєму будинку також є ОСББ, але купувати інвертор з акумуляторами почали лише тоді, коли температура в квартирах знизилася до 15 градусів. На жаль, і в багатьох інших будинках багато питань вирішуються лише тоді, коли виникає гостра потреба, – незалежно від того, чи створили мешканці об’єднання чи ні», – зазначає експерт.
Водночас він визнає, що в ОСББ дійсно з’явилося більше можливостей залучати кошти та брати участь у державних і муніципальних програмах.
Директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко також погоджується з тим, що цьогорічна комунальна криза навчила хоча б частину українців діяти разом для вирішення спільних питань.
Олександр Сергієнко
«Люди розуміють, що вирішувати побутові проблеми, як-от відсутність світла, води, тепла, краще разом. І ОСББ – одна з найпоширеніших форм такої спільної діяльності. Але навіть там, де немає об’єднань, мешканці об’єднуються, створюють будинкові чати, обмінюються інформацією, обговорюють способи вирішення складних ситуацій. Подолати проблеми можна, лише об’єднавшись. Тому, вважаю, тенденція до активнішого створення ОСББ чи принаймні посилення згуртованості, навіть без формального об’єднання, збережеться», – прогнозує Сергієнко в коментарі Укрінформу.
3. Квартири з газовими котлами: не завжди можливо, а іноді й небезпечно
Ще один вдалий варіант – будинки з індивідуальним газовим опаленням. Це можуть бути багатоквартирні будинки (зазвичай 3–6 поверхів) з газовими котлами в кожній квартирі.
«До нас зверталися знайомі, які просили порадити такі будинки в Києві, та були дуже розчаровані, що в столиці таких будівель майже немає. Звісно, для котла потрібна система резервного живлення, але, враховуючи невелике споживання такого обладнання (до 100 Вт), це не проблема», – пише Гуцул.
А Олег Попенко нагадує, що з встановленням індивідуального газового опалення в квартирах не все так просто. Це питання безпеки, технологічні труднощі та вартість «блакитного палива», яка, ймовірно, зростатиме.
«Потрібно провести магістралі та встановити газорегуляторні пункти біля кожного будинку, щоб забезпечити необхідний тиск. Також потрібно враховувати екологічні норми, питання безпеки, відведення викидів із кожної квартири… Тому, на мою думку, встановлення газових котлів у квартирах – це минуле. І навряд чи ми зможемо реалізувати такі проєкти в Києві чи в інших великих містах, особливо якщо йдеться про великі будинки», – вважає експерт.
Проте в деяких містах-супутниках столиці такі комплекси активно будували з 2014–2015 років, але через поточні проблеми з газом масової появи нових проєктів очікувати не варто.
Інший варіант – безпечніший та зручніший – будинки з власними газовими котельнями. Зазвичай це новобудови, де встановлено генератори та сонячні станції з акумуляторами для підтримки роботи котелень, які забезпечують мешканців опаленням і гарячою водою.
Але вартість квартир у таких комплексах зазвичай досить висока. Тому цей варіант підходить не всім.
На думку Попенка, хоча частина потенційних покупців житла після цієї зими дійсно прискіпливіше ставитиметься до питань енергоефективності та енергетичної незалежності свого майбутнього житла, загальна тенденція – орієнтація на ціну – суттєво не зміниться.
«Підвищення вимог до таких характеристик нерухомості, як енергетична незалежність, – це стосується невеликої частини покупців. Оскільки багато українців, навіть якщо вони беруть участь у програмах пільгового кредитування, не мають можливості придбати квартиру від забудовника в гарному комплексі, де на даху буде сонячна станція і всі системи життєзабезпечення працюватимуть автономно. Тому навряд чи найближчим часом буде спостерігатися значне зростання попиту на такі помешкання. Тим більше, зважаючи на можливе підвищення цін, щоб забудовник міг компенсувати додаткові витрати», – прогнозує експерт.
4. Малоповерхова забудова: вода й тепло без насосів
Більш доступною альтернативою є невисокі будинки, до дев’яти поверхів, де циркуляція води та теплоносія не залежить від електроенергії. За словами Гуцула, іноді вдалося модернізувати й 10–16-поверхові будинки, у яких зараз також можна обійтися без насосів.
Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови із сучасним утепленням.
«У будинках першої категорії завжди є ОСББ, тому вони автоматично в топі нерухомості. А багатоповерхівки з другої категорії не так швидко охолоджувалися, коли не було опалення. Однак якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної компанії, яка управляє, від нього краще триматися подалі», – радить Володимир Гуцул.
Водночас Олександр Сергієнко звертає увагу на ще одну сучасну тенденцію: все більше киян переїжджають жити в передмістя. І далеко не всі – у власні будинки. Поблизу столиці будують чимало сучасних житлових комплексів з високим рівнем автономності. І квадратні метри там значно дешевші, ніж навіть «вторинка» в Києві. Плюс фактор безпеки…
«Ще в перший рік великої війни активно відновлювалося житлове будівництво в містах і селах навколо Києва. Ця тенденція продовжується. Люди намагатимуться переїхати за місто – з надією, що там буде безпечніше, хоча й у передмістя іноді прилітає», – каже директор Інституту міста.
Аналізуючи вплив поточної зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше в столиці були мікрорайони, де під час війни майже неможливо продати або здати квартиру. Йдеться про квартали поблизу місць частих прильотів, наприклад, поблизу станції метро «Лук’янівська». Зараз до цих «проблемних» адрес додалися будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії та тепла. Йдеться про сотні багатоповерхівок у Дніпровському й Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.
Водночас надто різкого зниження цін на квартири навіть у тих будинках, які найбільше постраждали від нестачі тепла, експерти не прогнозують. Тому загалом, за їхніми висновками, зараз мова йде скоріше про тимчасову перерву в ринковій активності, ніж про реальне падіння ринку столичної нерухомості.
Нерухомість Опалення Житло Київ Продаж ОСББ Війна з Росією Знеструмлення